Riječ je, naravno, o pojedinačnim slučajevima. No koji su razlozi tog pada cijena i kakva je situacija na zagrebačkom tržištu nekretnina, objašnjava nam Dubravko Ranilović, direktor agencije za nekretnine Kastel
Snažan građevinski zamah koji je doveo do pretjerane gradnje i prevelike napučenosti, ali bez pratećeg razvoja infrastrukture, prometne povezanosti i otvaranja svih bitnih sadržaja za život poput dječjih vrtića, škola i ostalog, stigli su, očito, na naplatu. Donedavno prestižna podsljemenska zona izgubila je na svojoj atraktivnosti i vrijednosti koju je imala do prije nekoliko godina jer svojim potencijalnim stanovnicima više ne pruža zajamčenu privatnost, mir i život u zelenilu. Iako se očekivalo da će urbane vile uvijek imati svoje kupce, ipak je došlo do smanjenja potražnje koja je u konačnici, logično, rezultirala i padom cijena nekretnina na sjeveru grada.
Statistika s terena
Međutim, nemalo nas je iznenadio podatak još prije nekoliko mjeseci na neformalnom druženju s agentima za nekretnine i arhitektima, da je u Zagrebu upravo na sjeveru grada došlo do najvećeg pada cijena nekretnina.
O tome, ali i općenito o cijeloj situaciji na zagrebačkom tržištu nekoliko mjeseci nakon ulaska u EU, ovaj smo tjedan razgovarali s Dubravkom Ranilovićem, suvlasnikom i direktorom agencije za nekretnine Kastel.
Prije svega nas je zanimala prosječna cijena zagrebačkih nekretnina na terenu, koja se itekako razlikuje od onih traženih cijena. – Teško je govoriti o prosječnoj cijeni zagrebačkih nekretnina jer ona sada postoji isključivo kao matematička sredina, a zapravo o tržištu više i ne govori puno. Primjerice, nekim stanovima su cijene u zadnje tri godine pale više od 50 posto, dok su neki stanovi doživjeli samo manju korekciju cijene do 5 posto. U Zagrebu možete naći stan i ispod 1000 eura po kvadratu, ali i stan za koji se traži i više od 6000 eura po kvadratu. Ako baš moram reći prosječnu cijenu, ona je svakako odavno ispod 2000 eura po kvadratu – kaže Ranilović i obraća pozornost na statistiku Burze nekretnina koja jedino ima podatke o realiziranim vrijednostima nekretnine, a ona za zadnje tromjesječje iznosi 1509 eura po kvadratu.
Većina urbanih vila trenutno se prodaje ispod 2000 eura po kvadratu.
– Najskuplje se nekretnine nalaze na dobrim lokacijama, i to prije svega u zelenoj zoni najbližoj centru grada i nekim lokacijama u strogom centru. Da bi cijena bila visoka, osim dobre lokacije, mora se raditi o nekretnini iznimne kvalitete. Najniže cijene nekretninama su na rubnim dijelovima grada i u nekim gradskim područjima gdje su nekretnine odavno izgubile građevinsku vrijednost i ne odgovaraju današnjim građevinskim standardima.
Cijene su pale najviše na onim lokacijama gdje su očekivanja bila najviša, a to je u Zagrebu posljemenska zona, iako te nekretnine još imaju pristojnu cijenu. Najveći problem tih nekretnina bio je taj što su relativno udaljene od centra, a nisu ponudile poboljšanu kvalitetu života u prirodi, prije svega zbog prevelike izgradivosti. Na sjeveru grada izgrađeni su stambeni objekti ispred kojih zapravo nemate mogućnosti niti prošetati. Postoje, naravno, iznimke u onim slučajevima kada su investitori vodili brigu o potrebama kupaca. U toj zoni je zabilježen veliki pad jer su tražene cijene nerijetko prelazile i 3000 eura po kvadratu, a sada su velikom većinom ispod 2000 eura po kvadratu – ističe.
Prodavatelji u problemu
Podsljeme, naravno, nije iznimka. – Zagrebačko tržište nekretnina u konstantnom je padu od 2008. godine kada smo imali oko 16.000 transakcija. Sada je broj transakcija pao ispod 8000 godišnje. S jedne strane ne postoji veliki interes stranaca kao što je to za nekretnine na moru, dok s druge strane kao najveći i glavni grad ima stabilnost zajamčenog broja godišnjih kupoprodaja. U velikom gradu ljudi moraju uvijek nešto prodavati, mijenjati i kupovati. Nema baš puno takozvanih prvih kupaca. Svi moraju prvo nešto prodati da bi mogli kupiti ono što im treba – kaže Ranilović i dodaje da broj transakcija u Zagrebu pada oko 10 posto godišnje, što je otprilike i postotak za cijelu Hrvatsku, dok je pad realiziranih cijena u Zagrebu otprilike prosječno 6 do 7 posto godišnje. – Za razliku od realiziranih cijena, zadnju godinu tražene su cijene pale za više od 12 posto, što je rezultat problema u kojem se prodavatelji nalaze, jer nemaju više prostora za kalkulacije – ističe.
U svakom slučaju, napominje Ranilović, ne treba generalizirati jer svaku nekretninu treba procjenjivati odvojeno.
Realni cjenovni okvir
– Na tržištu nekretnina zapravo mi najviše smeta generaliziranje i donošenje površnih zaključaka. To je u suštini negiranje struke i negiranje potrebe sudjelovanja profesionalaca na tržištu nekretninama. Taj stav nas je, među ostalim, i doveo ovdje gdje smo sada. U interesu nam je da svaka nekretnina dođe u realne cjenovne okvire, ali nije nam u interesu da cijene padaju u beskonačnost jer će to u konačnici prouzročiti velike probleme, kako pojedincu tako i cijelom društvu – zaključuje.
